Vull comprar un habitatge
vull comprar un habitatge
  • Imprimeix

Passos a seguir un cop trobat l'habitatge

La situació legal prèvia de l'immoble i tot el que envolta el contracte de compravenda

Un cop heu trobat l'habitatge, heu de començar a gestionar-ne la compra. Abans d'adquirir-lo cal informar-se molt bé i mantenir un assessorament durant i després del lliurament de les claus.
Independentment del tipus d'habitatge que vulgueu comprar és molt recomanable que, si us cal recórrer a un crèdit hipotecari, la quota mensual de la hipoteca no superi el 35% dels vostres ingressos familiars mensuals.

Aspectes que cal tenir en compte

Una vegada hàgiu decidit comprar un habitatge concret, arriba l’hora de formalitzar la compra, amb la promotora, amb l’agent immobiliari o directament amb el propietari que el ven. En aquest moment heu de saber l’import que podreu pagar en cas de demanar una hipoteca , si l’habitatge té la cèdula d’habitabilitat vigent i si l’edifici disposa de la certificació d’eficiència energètica corresponent.

Revisió dels aspectes legals de l'habitatge

  1. Habitatges usats:
    • Al Registre de la Propietat Immobiliària
      • Una informació important és comprovar qui té la titularitat real de la finca. La persona que consta al Registre de la Propietat Immobiliària és l'única que pot vendre el pis, sempre que no constin limitacions dels seus drets com a titular.
      • També al Registre es pot saber si té càrregues econòmiques pendents, per exemple, si està hipotecada o embargada. Aquesta informació es pot demanar al Registre de la Propietat Immobiliària que correspon al municipi en què està ubicada la finca.
    • A l'ajuntament
      • A l'ajuntament s'ha de comprovar la qualificació urbanística per conèixer si hi ha projectat algun pla que afecti l'immoble. S'ha de sol·licitar al propietari l'últim rebut de l'IBI (impost de béns immobles) per verificar que està al corrent de pagament. També, en cas d'adquirir un habitatge de segona mà, l'ajuntament us pot informar si està al corrent del pagament de l'IBI.
    • President de la comunitat de propietaris, si n'hi ha, o l'administrador de finques
      • Us podran confirmar si també està al dia dels pagaments de quotes, si es preveu alguna obra o despesa important aprovada pels propietaris, així com l'import de la despesa mensual.
      • També és important conèixer l'antiguitat real de la finca, els serveis comuns, l'estat de les instal·lacions elèctriques i d'altres subministraments.
    • Finalment s'ha de comprovar que l'habitatge està realment desocupat i no hi ha cap contracte d'arrendament o situació d'ocupació que en dificulti la compra.
  2. Habitatges en construcció
    • Cal assegurar-se que les llicències administratives dels habitatges en construcció estiguin al corrent. S'ha de consultar el projecte tècnic i tenir en compte les dates de finalització i lliurament de l'habitatge.
    • Demaneu quina és la superfície útil interior, que és la dels espais interiors que tenen una alçada mínima de 2,5 metres i que no inclou la de les terrasses ni l'ocupada pels elements estructurals verticals. Si l'habitatge té més d'una planta, la superfície de l'escala interior es considera útil. Tot i que sovint es parla de superfície o metres quadrats construïts, cal conèixer els metres quadrats útils.
    • Teniu dret a examinar els plànols i la memòria de qualitats.
    • Si l'habitatge és sobre plànol, cal especificar tant com sigui possible quins tipus de material o productes s'utilitzaran en la construcció i insistir a disposar d'una memòria de qualitats que, a efectes pràctics, ens servirà d'orientació si l'execució de l'obra es dilata i si hi ha canvis en els materials a instal·lar.
    • Cal tenir en compte que totes les dades que s'esmenten en la publicitat del venedor o del promotor són vinculants i el comprador té el dret d'exigir-les. La publicitat per a la comercialització dels diferents productes immobiliaris, i especialment pel que fa a la venda d'habitatges, haurà d'obeir al principi de veracitat. Per tant, les característiques consignades podran ser exigides encara que no constin en el contracte de compravenda.

Per evitar fraus, cal adreçar-se als professionals que estiguin col·legiats i degudament regulats. També és recomanable acudir a un professional que estigui adherit al sistema arbitral de consum, el qual permet resoldre amb caràcter vinculant, i de manera ràpida i gratuïta, les diferències sorgides entre les empreses i els seus clients.

Opció de compra

L'opció de compra és un dret que us permetria disposar d'un marge de temps per acabar de decidir-vos en la compra de l'habitatge si encara no ho teniu gaire clar o per si trobeu un altre habitatge en millors condicions o prestacions.
Però si ja n'esteu segurs, poseu-vos en contacte amb el venedor, que tant pot ser una persona particular com una empresa promotora.

Contracte previ a la compra

És bastant habitual que en el moment que s'arriba a un compromís de compra es firmi un contracte privat en què el comprador pot donar una quantitat a compte de la totalitat de la venda (arres).
En aquest contracte s'han d'especificar les característiques de l'operació: objecte que es transmet, preu, forma de pagament i condicions en cas de desdir-se'n alguna de les parts.

Arres (o fiança)

Quan s'ha decidit l'habitatge que es vol adquirir, se'n pot fer una reserva durant un curt període de temps. Normalment es pacten les arres penitencials. El lliurament d'arres serveix per garantir al venedor que comprareu l'habitatge.
Aquests diners es descomptaran del preu total de l'habitatge un cop s'hagin formalitzat els papers. Encara que sigui una formalitat de compromís, el propietari us ha de lliurar un document firmat conforme s'ha fet aquesta paga i senyal.
La quantia de les arres pot arribar fins al 10% del preu total de l'habitatge. Si finalment decidiu fer-vos enrere, perdreu aquests diners. Si el propietari ven l'immoble a una altra persona, haurà de tornar-vos el doble de la quantitat que consti al contracte d'arres.

Signatura del contracte de compravenda i escriptura pública

El contracte és el document que us fa legalment propietari de l'habitatge i on consten els drets i les obligacions de les parts (comprador i venedor). Ha d'incloure la identificació de les parts, la descripció de l'immoble venut i els annexos (garatge, cambres dels mals endreços, etc.), la superfície útil, les zones comunitàries i els estatuts de la comunitat de propietaris, si n'hi ha.
També ha d'establir el preu i la modalitat de pagament, els impostos aplicables, com l'impost de transmissions patrimonials per habitatges de segona mà o l'IVA pels habitatges d'obra nova, les condicions de compravenda i les penalitzacions aplicables a totes dues parts en cas d'incompliment del contracte.
És recomanable que es pacti la submissió de totes dues parts a un arbitratge de consum, el qual és gratuït, com a via per resoldre possibles conflictes en el futur.
El comprador té dret a triar el notari que ha de fer l'escriptura pública de la compravenda.
El contracte entre les dues parts pot ser tant privat com públic.
El contracte privat no està formalitzat davant de notari i consisteix en el document on s'identifiquen comprador i venedor, els aspectes físics i legals de l'habitatge, la forma de pagament i les estipulacions de la compra (condicions, el preu exacte, el moment de lliurament de les claus, etc.).
No us convertiu en el propietari legal de l'habitatge fins al moment de la signatura de l'escriptura pública, davant de notari. L'escriptura pública també recull les del comprador i del venedor, l'estat físic i legal de l'habitatge, el seu valor, la forma de pagament i les obligacions fiscals que se'n deriven.

Registre de la Propietat

L'escriptura pública es converteix en l'eina indispensable per poder registrar l'habitatge al Registre de la Propietat de la localitat on estigui situat l'habitatge.
Per fer la inscripció al Registre caldrà que presenteu el justificant de diversos pagaments l'impost sobre transmissions i actes jurídics documentats (habitatge antic) o l'IVA (habitatge nou).
Encara que inscriure l'habitatge al Registre de Propietat no és obligatori, sí que és recomanable ja que serà la garantia que us heu convertit en el propietari legal de l'habitatge.

Data d'actualització:  14.11.2016