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Gastos de la compraventa

Estimación de los gastos del proceso y a quién corresponde pagarlos

Los gastos de la compraventa se reparten entre el vendedor y el comprador

Gastos a cargo del vendedor

  1. Los derivados de un crédito hipotecario para financiar la construcción, en una obra nueva.
  2. Los imputables a la escritura de obra nueva y de división horizontal del inmueble de obra nueva.
  3. El impuesto sobre el incremento del valor del terreno o la plusvalía, en todos los casos.
  4. Los derivados de la intervención de un agente inmobiliario, en todos los casos.
  5. Los de conexión de los accesos a los suministros generales.
  6. Los derivados de la obtención de los documentos que debe entregar el comprador.

Si no se pacta lo contrario, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (plusvalía municipal) va a cargo del vendedor.

Gastos a cargo del comprador

  1. El precio de compra de la vivienda.
  2. Los gastos de la escritura del crédito hipotecario, si los hay.
  3. El IVA, el 10% del coste de la vivienda si se trata de una obra nueva o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es una vivienda de segunda mano (en Cataluña es del 10%).
  4. La minuta del notario ante el cual se concede la escritura pública de compraventa.
  5. Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de dicha gestión, si la hace un tercero.
  6. Si se solicita un préstamo hipotecario, los gastos de apertura del préstamo.
  7. Los gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, de gas, etc.
  8. El seguro, como mínimo, de los riesgos que deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros.

Gastos a cargo de la entidad financiera

Desde el 10 de noviembre de 2018, el impuesto de actos jurídicos documentados lo tiene que pagar el banco que concede la hipoteca.

Información relacionada

  • Real Decreto de 17/2018

    de 8 de noviembre, que modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Cronología de los gastos que hay que tener en cuenta

El valor de cada gasto es orientativo y puede variar según muchos factores.

  1. Gastos previos
    La compra de cualquier vivienda que se pague mediante un crédito hipotecario genera unos gastos extras independientemente del hecho de que se conceda o no:
    • La tasación de la vivienda: un experto independiente hará un peritaje del inmueble para la entidad financiera. Normalmente la certificación no valdrá para solicitar el préstamo en otra entidad.
    • Comprobación en el Registro de la Propiedad: sirve para que el banco tenga la seguridad de que la vivienda está libre de cargos antes de conceder la hipoteca. Una vez se hayan comprobado estos datos, se formalizará el préstamo hipotecario en un plazo que suele variar entre 15 días y un mes.
  2. Gastos de la escritura de compraventa
    • Gastos de notaría: este gasto se origina al hacer la escritura de la vivienda ante notario. El importe varía según el precio de la venta, pero también influyen otros factores como la extensión de la escritura, el número de copias que se solicitan o la existencia de operaciones paralelas, como la subrogación en una hipoteca preexistente o el hecho de añadir cláusulas extraordinarias. Los notarios cobran según un arancel fijado por el Gobierno, de modo que se presupone que todos tienen las mismas tarifas.
    • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: son los derivados de inscribir la escritura realizada en el Registro de la Propiedad. Su cuantía es proporcional al importe escriturado y se cobra un arancel fijado por el Estado. Sin embargo, variará según el municipio donde se tenga que registrar la vivienda, la zona del municipio y los metros cuadrados.
    • Gastos de gestoría: son los honorarios del gestor para la realización de todos los trámites necesarios para la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse sobre si la gestoría que le lleva la documentación ofrece unos precios razonables.
    • Seguro de daños de la vivienda:
      Hay tres tipos básicos:
      • Seguro de daños de la vivienda: es obligatorio por ley un seguro de cobertura sobre la vivienda en caso de contratar un préstamo hipotecario. Cubre solo el continente (la estructura). En caso de pérdida total del inmueble, la aseguradora liquidará la deuda pendiente a la entidad financiera y el resto hasta el importe cubierto se entregará al asegurado.
      • Seguro de multiriesgo de la vivienda: incluye tanto el continente como el contenido (desde electrodomésticos, joyas y muebles hasta la responsabilidad civil a terceros).
      • Seguro de vida o amortización de préstamo: cubre las contingencias de defunción, invalidez absoluta e invalidez permanente. Normalmente no cubre la invalidez parcial.
    • Impuestos
      • IVA (impuesto sobre el valor añadido): se aplicará solo en el caso de las viviendas nuevas (primera transmisión). El importe se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado. Este porcentaje es del 10% en viviendas libres o de protección oficial, y del 4% en viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial.
      • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: se aplicará solo en las entregas de viviendas de segunda mano o posteriores transmisiones. Su importe es el 10% sobre el precio escriturado. 
      • Plusvalía: varía en función de las características de la vivienda y de los municipios y comunidades autónomas donde se ubique. El vendedor es, legalmente, el obligado al pago.
  3. Gastos de constitución de la hipoteca
    A diferencia del apartado anterior, estos gastos se calculan a partir del importe del préstamo pedido y no del importe escriturado de la vivienda que se desea financiar:
    • Gastos de notaría: solo varía por el hecho de que la cuantía depende del capital garantizado.
    • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: gastos derivados de inscribir la hipoteca en el Registro. Estas tarifas están reguladas oficialmente y se aplican calculando la base liquidable del préstamo.
    • Gastos de gestoría: gastos ocasionados por la tramitación de la escritura del préstamo ante Hacienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Fecha de actualización:  12.11.2018